A importância da preservação das unidades em estoque

Por Alexandre Luís de Oliveira*

Todos nós sabemos que a crise macroeconômica pela qual o país está passando tem afetado drasticamente o mercado imobiliário. Prova disso é a diminuição do crédito imobiliário, a queda nas vendas de imóveis, a redução de lançamentos de novos empreendimentos e a desaceleração dos preços em todo o país.

Em 2014, as vendas de imóveis encolheram 25%, elevando os estoques a um patamar de 26 bilhões de reais no final do ano. Em 2015, as expectativas ainda são de queda de 15% nas vendas até o final do ano. Para se ter uma ideia, apenas na cidade de São Paulo, o estoque de imóveis residenciais novos e prontos bateu recorde, com mais 28 mil unidades aguardando um comprador. Considerando que a velocidade de vendas despencou este ano, seria necessário cerca de três anos para que todas essas unidades fossem adquiridas.

Diante deste cenário, construtoras e incorporadoras têm priorizado a venda de estoques em vez de lançamentos. Seis das 13 maiores incorporadoras de capital aberto do país, por exemplo, decidiram não lançar novos empreendimentos em 2015.

Para tentar ajustar os altos estoques, que geram elevados custos, as empresas começaram o ano concedendo descontos nas vendas de 15% e, em setembro, esses descontos já atingem até 40% do valor. É bom destacar aqui que é considerada normal, no mercado imobiliário, uma margem entre 5% e 10% de imóveis novos não comercializados...

Com custos mais altos em todas as esferas da empresa, investimento extra em propaganda e equipes de vendas para encontrar compradores, e tendo ainda de baixar os preços, a lucratividade das empresas está cada vez menor.

Mas, se por um lado o estoque parado passou a ser despesa para as empresas, por outro a sua conservação significa preservação de capital. Desse modo, preservar o capital significa também manter o estoque de imóveis em boas condições nesses momentos de incertezas econômicas.

Por isso, a inDia vem trabalhando com empresas de São Paulo para auxiliá-las na conservação de suas unidades em estoque. Afinal, de nada adianta investir em campanhas de marketing para alavancar vendas, promover feirões, anunciar grandes descontos, ofertar brindes aos clientes, se o imóvel a ser vendido não estiver em bom estado – e nos patamares necessários de qualidade – para atrair seus compradores.

Este serviço que a inDia oferece aos seus clientes visa principalmente agregar valor à marca e ao patrimônio da empresa e mitigar o risco da perda do negócio, ajudando-a, neste momento de instabilidade, a valorizar suas unidades em estoque, diminuir suas despesas com manutenção e preservar a qualidade do imóvel.

Neste sentido, todo o serviço oferecido segue planos de rotinas preventivas e corretivas das ações estipuladas no “Programa de Manutenção e Conservação Patrimonial” (segundo a NBR 5674 – Manutenção de Edificações). Além disso, um engenheiro civil faz visitas semanais ao empreendimento para análise de patologias construtivas e supervisão do trabalho da equipe (própria, devidamente treinada e capacitada) que realiza os serviços de limpeza e conservação preventiva das unidades.

O monitoramento dos aspectos técnicos, funcionais de uso e de manutenibilidade tem se mostrado fundamental para garantir as condições das unidades para apresentação e venda ao cliente final a qualquer momento, com a garantia, inclusive, de ocupação imediata.

Além disso, os resultados desse trabalho da inDia têm apontado que o custo anual de conservação de uma unidade em São Paulo chega a representar 0,3% do valor médio de venda. Considerando que o estoque atual na cidade de São Paulo concentra, em sua grande maioria, unidades de 70 m², esse custo seria de R$ 1.800,00 ao ano por unidade. Se, no passado recente, não vender todas as unidades na planta não era um problema, hoje vender o alto estoque passou a ser fundamental para movimentar o capital e diminuir os custos.

Realmente, vivenciamos um momento de ajuste de estoques e temos que conservá-los da melhor forma e com a melhor qualidade possível. Talvez a boa notícia do mercado imobiliário em 2015 seja para o comprador que tiver dinheiro na mão, pois ele conseguirá boas oportunidades de negócios e imóveis em pleno estado de conservação.

*Alexandre Luís de Oliveira é Engenheiro Civil e Diretor Técnico  da inDia®.com.vc, empresa de engenharia e prestação de serviços com foco na fase de pós-obra, atuando na manutenção corretiva e preventiva dos empreendimentos. É Coordenador da CE Inspeções Prediais da ABNT, membro do CTQ (Comitê de Tecnologia e Qualidade), Coordenador do GT Pós-Obras e Presidente do Conselho Consultivo do SindusCon-SP.