O foco da Operação e Manutenção do Ambiente Construído deve ser a Gestão propriamente dita, visando mitigar riscos do não cumprimento do desempenho projetado devido a má operação
Desempenho dos Empreendimentos
Caminhos para a manutenção do desempenho na fase de uso & operação dos empreendimentos
Por Alexandre Luís de Oliveira*
Nos últimos anos, com a introdução dos conceitos de desempenho dos sistemas e sua definição clara dos prazos de garantia e vida útil, se faz necessário uma alteração do modelo mental da importância de promover as manutenções para que se possa garantir o desempenho e a vida útil projetada a um edifício, sistema ou subsistema.
A manutenção periódica e planejada, que é de responsabilidade dos proprietários, usuários e gestores, além de mais barata que o reparo, evita outros tipos de problemas, como a responsabilidade criminal e civil, de acordo com a Norma ABNT NBR 5674 - Manutenção de Edificações.
E porque, se a manutenção não for feita, a vida útil pode não ser atingida, e isso configura culpa da vítima, que, segundo o próprio Código de Defesa do Consumidor, exclui a responsabilidade do construtor.
Porém nosso mercado precisa amadurecer mais na questão da operação, pois grande parte da tecnologia embarcada nos projetos e a eficiência dos sistemas se perdem devido à falta de qualificação e treinamento das equipes de operação.
Lembramos que: “A durabilidade de um edifício e de suas partes é uma exigência econômica do usuário, pois está diretamente associada ao custo global do bem. A durabilidade de um produto se extingue quando ele deixa de cumprir as funções que lhe forem atribuídas, quer pela degradação natural que o conduz a um estado insatisfatório de desempenho, quer por obsolescência funcional” segundo Carlos Pinto Del Mar.
Faz-se necessário fornecer informações suficientes para a correta operação e utilização de toda tecnologia embarcada no projeto, garantindo a correta execução das rotinas preditivas e preventivas.
O foco da Operação e Manutenção do Ambiente Construído deve ser a Gestão propriamente dita, visando mitigar riscos do não cumprimento do desempenho projetado devido a má operação.
Nossos fornecedores, instaladores, sistemistas e até fabricantes tem cada um sua linguagem, o que torna praticamente impossível as equipes de operação colocar em prática os programas de manutenção e conservação patrimonial.
Desta forma, como evitar gastos adicionais com consertos emergenciais, a deterioração precoce dos sistemas construtivos? Como garantir a vida útil e a sustentabilidade do empreendimento?
Transformando o processo programado e de valorização do patrimônio em GESTÃO!
RESULTADOS ESPERADOS
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Reduzir
Criar / Fornecer
Elevar
Insanidade - “ é continuar fazendo sempre a mesma coisa e esperar resultados diferentes... “ Albert Einstein
*Alexandre Luís de Oliveira é Engenheiro Civil e Diretor Técnico da inDia.com.vc, empresa de engenharia e prestação de serviços com foco na fase de pós-obra, atuando na manutenção corretiva e preventiva dos empreendimentos. É Coordenador da CE Inspeções Prediais da ABNT, membro do CTQ (Comitê de Tecnologia e Qualidade), Coordenador do GT Pós-Obras e Presidente do Conselho Consultivo do SindusCon-SP.
● Conservação das Unidades em Estoque
● Elaboração Programa de Manutenção e Conservação Patrimônio
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● Elaboração dos Manuais de Uso e Operação
● Recebimento e Entrega Técnica
● Monitoramento e Gestão da Manutenção
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